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[摘要]標(biāo)準(zhǔn)排名研究院統(tǒng)計(jì)，截至2015年11月18日（下同），全國(guó)100大城市的土地出讓收入為1.33萬(wàn)億元，與去年全年1.86萬(wàn)億元相比，完成比例僅為71%。深圳土地成交的樓面價(jià)格也較去年下降3400元 平米，降幅28.81%，土地成交溢價(jià)率更是大跌近30個(gè)百分點(diǎn)。
買(mǎi)房和不買(mǎi)房10年后財(cái)富差別有多大：假設(shè)一個(gè)二、三線城市的房屋總價(jià)為50萬(wàn)（按國(guó)內(nèi)住宅3%的普遍回報(bào)率算，月租1250元），為何取二三線城市房?jī)r(jià)？因?yàn)槎€房?jī)r(jià)較平穩(wěn)，暴漲暴跌的可能性較小。
第一種人：買(mǎi)房
買(mǎi)這套房子的話：首付20萬(wàn)公積金貸款30萬(wàn)20年計(jì)，月供1963元。10年后選擇一次性還款20萬(wàn)還清貸款，房子歸自己！
那么十年的月供總計(jì)為1963*12*10 ≈23.6萬(wàn)
第二種人：租房
租這套房子的話：按國(guó)內(nèi)住宅3%的普遍回報(bào)率算，50萬(wàn)的房子月租為1250元。
由于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的1975年~2011年CPI匯總為6.15倍，年均CPI5.7。取整，房租每年增長(zhǎng)6%計(jì)算，10年房租為：
第1年房租：15000元
第2年房租：15900元
第3年房租：16854元
....
第10年房租：25342元
則租房人：
A、10年房租總計(jì)：15000+15900+16854+......+25342=197709≈20萬(wàn)
B、首付20萬(wàn)的存銀行按年回報(bào)率5%（存款利率通常跑不贏CPI）算，20*1.05^10 ≈ 32.6萬(wàn)
C、省下月供1963元存銀行按年回報(bào)率5%、且利滾利算，約為1963*12*1.05^10+1963*12*1.05^9+1963*12*1.05^8+1963*12*1.05^7+1963*12*1.05^6+1963*12*1.05^5+1963*12*1.05^4+1963*12*1.05^3+1963*12*1.05^2+1963*12*1.05^1 ≈ 31萬(wàn)
D、省下的一次性還貸的錢(qián)為20萬(wàn)。
現(xiàn)在有三個(gè)假設(shè)：
假設(shè)1
未來(lái)10年房子增值速度和CPI一致，每年6%計(jì)算（非常理想化），10年后房屋市值 50*1.06^10 ≈ 89.5萬(wàn)。
那么買(mǎi)房的人財(cái)富為89.5萬(wàn)。
租房的人財(cái)富為32.6萬(wàn)首付存款+31萬(wàn)月供存款+20萬(wàn)一次性還款的錢(qián)-20萬(wàn)房租=63萬(wàn)
假設(shè)2
未來(lái)10年房屋大幅增值4倍，房租市值為200萬(wàn)。那買(mǎi)房人財(cái)富是租房人的3倍有余。
假設(shè)3
未來(lái)10年房子漲幅低于(63/50)*100%=26%，平均年漲幅2.5%，或者下跌，則租房人勝出。
單從財(cái)富上計(jì)算，只要房子隨CPI增值，買(mǎi)房就是值得的，但現(xiàn)實(shí)中由于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的CPI遠(yuǎn)低于實(shí)際通貨膨脹率，所以房?jī)r(jià)往往跑贏CPI，跑贏銀行存款，過(guò)去是10年全國(guó)大中小城市房?jī)r(jià)漲了3~10倍，未來(lái)10年呢？
可能有些人預(yù)期10年后房?jī)r(jià)還不如今天，或者漲幅低于26%，但因?yàn)橹袊?guó)人買(mǎi)房的傳統(tǒng)，為了成家、為了有家的安全感、穩(wěn)定感，依然會(huì)買(mǎi)房，不會(huì)在乎房?jī)r(jià)漲跌。
最后，買(mǎi)不買(mǎi)房，你心里已經(jīng)清楚了。
無(wú)論你買(mǎi)不買(mǎi)房，這個(gè)消息都是非常重要滴↓↓
2016年這20城房?jī)r(jià)最可能下跌，買(mǎi)還是賣(mài)？
昨日， “房?jī)r(jià)2016年或有斷崖式下跌”的報(bào)道嚇到了很多人，中國(guó)社科院連夜澄清，但社科院并沒(méi)有推翻自己的觀點(diǎn)，只是怪媒體把這個(gè)觀點(diǎn)突出處理了。
房?jī)r(jià)究竟將向上還是向下？
標(biāo)準(zhǔn)排名研究院認(rèn)為，籠統(tǒng)地說(shuō)全國(guó)房?jī)r(jià)上升還是下降，需要考慮貨幣量等等外在因素，實(shí)在太難了，應(yīng)該換個(gè)思路，尊重價(jià)格分化的事實(shí)，從更簡(jiǎn)單的角度去考量?jī)r(jià)格的漲跌。
而土地出讓的角度，容易讓我們回歸簡(jiǎn)單：分區(qū)域地分析土地出讓情況，進(jìn)而得出開(kāi)發(fā)商本身的漲價(jià)動(dòng)力或者降價(jià)壓力，如果開(kāi)發(fā)商敢于用比較高的價(jià)格來(lái)買(mǎi)地，那么，它自己在賣(mài)樓的時(shí)候，漲價(jià)動(dòng)力就比較大。反之亦然。
總體看，2015年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不景氣，土地出讓整體情況也不樂(lè)觀。
標(biāo)準(zhǔn)排名研究院統(tǒng)計(jì)，截至2015年11月18日（下同），全國(guó)100大城市的土地出讓收入為1.33萬(wàn)億元，與去年全年1.86萬(wàn)億元相比，完成比例僅為71%。
要在最后一個(gè)半月的時(shí)間賣(mài)出5000億元的土地并非易事。2015年全國(guó)100大城市的土地出讓收入同比下降已成事實(shí)。
深圳有危險(xiǎn)！
而拖后腿的，不僅僅是的三四線城市，一線城市除北京外，上海土地收入完成額僅為2014年的69%，低于全國(guó)平均水平；廣州77%略好；深圳最慘只完成了47%，2014年全年654億元買(mǎi)地收入，今年只有308億元。
今年以來(lái)，深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲逾30%，使之成為內(nèi)地一線房地產(chǎn)市場(chǎng)中漲勢(shì)最快的城市，目前，深圳房?jī)r(jià)已突破4萬(wàn)元/平米大關(guān)。關(guān)注創(chuàng)業(yè)創(chuàng)富微信：CYCF99，帶你創(chuàng)業(yè)致富。
深圳房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)的背后，一方面是深圳只有略多于6個(gè)月的庫(kù)存，相比其他城市9~12個(gè)月的庫(kù)存量，深圳的房子對(duì)于買(mǎi)房者而言顯得更為緊俏；但另一方面，面對(duì)深圳樓市漲價(jià)潮，開(kāi)發(fā)商的態(tài)度卻顯得更為謹(jǐn)慎。
在一線城市中（北上廣深），深圳今年的土地成交額最少，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)排名研究院的統(tǒng)計(jì)，截至11月18日，深圳土地成交只有308億元，與2014年全年相比（654億元），只完成去年的47%，在一線城市中排名最后。
同時(shí)，深圳土地成交的樓面價(jià)格也較去年下降3400元/平米，降幅28.81%，土地成交溢價(jià)率更是大跌近30個(gè)百分點(diǎn)。
2014年深圳土地市場(chǎng)的繁榮造就了2015年樓市的上漲行情，而在2015年土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡之后，2016年深圳樓市是延續(xù)升勢(shì)或是進(jìn)行調(diào)整期，答案還未可知。
但需要提醒的是，深圳土地市場(chǎng)出現(xiàn)的大起大落的幕后，已顯露出開(kāi)發(fā)商對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘袘B(tài)度已由積極轉(zhuǎn)為觀望。
當(dāng)然，另外一種可能是，深圳2015年賣(mài)出的地塊都位置偏僻，拉低了總價(jià)和單價(jià)。但不管怎么樣，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)排名研究院的統(tǒng)計(jì)，深圳不但上榜“2016年樓市降價(jià)壓力最大的20個(gè)城市”，而且排名靠前，位居第七。
舟山樓面價(jià)降近8成，
廈門(mén)意外落選“漲價(jià)動(dòng)力榜”
標(biāo)準(zhǔn)排名研究院根據(jù)土地收入完成情況、樓面價(jià)增長(zhǎng)以及溢價(jià)率增長(zhǎng)等三項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行綜合排名，最終選出“2016年樓市降價(jià)壓力最大的20個(gè)城市”：
舟山、湛江、韶關(guān)、贛州、惠州、臺(tái)州、深圳、大理、長(zhǎng)沙、蚌埠、中山、濰坊、北海、江門(mén)、麗水、常州、宿遷、揚(yáng)州、貴陽(yáng)和呼和浩特。
截至11月18日，土地交易完成最差的10個(gè)城市中，韶關(guān)排名第一，土地成交額4.77億元，與去年近34億元的成交額相比，今年僅完成去年全完的14%，在百城排名中最低。
排在2和3位的分別是麗水和贛州，土地完成額也只有15%左右。排名第9的長(zhǎng)沙是唯一一個(gè)上榜的省會(huì)城市，土地成交額只有74億元，與2014年近300億元的成交額相比，只完成了1/4。
在樓面價(jià)下降排名中，舟山名列榜首，2015年土地成交的樓面價(jià)只有405元/平米，而2014年是1856元/平米，降幅高達(dá)78%；除舟山外，樓面價(jià)降幅在五成以上的城市還有3個(gè)，分別為揚(yáng)州（53%）、麗水（52.12%）和惠州（50%）。如果以絕對(duì)額來(lái)排名，深圳則是第一，每平米下降3400元，百城排名中最差。
在溢價(jià)率下降最快的10個(gè)城市中，濟(jì)寧算是個(gè)奇葩，2014年該地區(qū)的土地成交溢價(jià)率還高達(dá)近60%，而到今年已跌到零，濟(jì)寧也成為2015年溢價(jià)率下降最快的城市。雖然該城市今年的土地收入水平以及樓面價(jià)都有所增長(zhǎng)，但溢價(jià)率如此異動(dòng)，影響了對(duì)該地區(qū)樓市的樂(lè)觀判斷。
同樣，在溢價(jià)率問(wèn)題上還有一個(gè)爭(zhēng)議很大的城市——廈門(mén)。其在2015年溢價(jià)率下降排名中位列第5，溢價(jià)率下降14個(gè)百分點(diǎn)。
而同時(shí)，廈門(mén)的土地成交完成情況高達(dá)168%，樓面價(jià)也同比上升38%，上述兩項(xiàng)指標(biāo)在百城排名中分列第6位和第14位，只是今年溢價(jià)率的下降幅度較大，讓其最終無(wú)緣成為最具漲價(jià)動(dòng)力的20個(gè)城市，是個(gè)遺憾。
